시골에 땅을 사서 집을 짓고 살고싶다는 생각을 계속 하고있습니다.
예전에 태양광에 빠져있을때는 땅을 크게사서 제대로 지어놓고 태양광으로 노후준비를 하면 되겠구나 생각했었는데 현실은 다르더군요.
몇년전인지는 모르겠지만 생생정보같은 프로그램인지 아니면 아침 프로그램인지에서 10억을 들여 태양광을 지은 아저씨가 한 분 나왔었습니다.
그러면서 매달 1~2천만원씩 찍힌다면서 발전기를 돌려 한전에 반대로 전기를 판매한다는 분이 나왔었습니다.
태양열로 한전에다가 전기를 팔아서 많으면 한달에 2천만원까지 번다고 하니 저거는 대박이다 생각했었습니다.
그런데 나중에 알고보니 그게 다 진실은 아니었습니다.
노후화가 되면 한번씩 교체도 해줘야하고 태풍같은게 불어와서 고장이 날 위험도 있었으며 무엇보다 그렇게 큰 매출이 나올수가 없다고 하더군요.
아직까지 전세계적으로 그 정도의 전기가 생산될 정도의 기술력은 없다는 얘기를 들었습니다.
그러니까 아직까지의 기술력으론 들인 돈 만큼 투자가치가 없다는 소리였죠.
저는 그 태양열만 믿고 시골에다가 큰 땅을 사서 전기를 만들어다가 한전에 팔면 대박이겠다 그 생각만 하고있었기 때문에 엄청 허무했던 기억이 납니다.
저야 뭐 허무한걸로 끝이지만 시골에서 그거 믿고 투자했던 사람들은 다 뒷통수를 맞았다고 하더군요.
그걸로 보일러를 공짜로 돌릴 수 있으니 겨울에 난방비가 따로 필요없다면서 누군가 투자설명회를 했던 모양입니다.
저희 친척들도 그거 믿고 투자했다가 모두 사기를 맞아가지고 엄청 살벌한 분위기를 풍겼던 시기가 있었습니다.
그 이후로는 뭐 기술이 발전할때까지 기다려야겠다 했는데 그 다음에는 또 산이 대박이라는 얘기가 나오더군요.
산을 사서 송이버섯을 채취해서 파는 사람도 있고 나무를 심었다가 팔거나 잣나무 같은걸 심어서 그걸로 잣을 수확해서 매년 4~5천만원의 소득을 올린다는 얘기를 들었습니다.
그리고 아는 분은 산양삼을 심어서 그걸 한뿌리당 십만원이상 받아서 팔던데 그렇게해서 한해에 2~3억을 벌었다고 하더군요.
홍천에서 집을 짓고 산에 사시는데 찾아가서 몸에 좋은거 다 얻어먹고 삼도 한 40만원어치 사왔었습니다.
그러고나니 이제 또 산에 빠져가지고 산을 사야겠다 하면서 알아본 적이 있네요.
근데 삼은 아는 사람들이 몰래 울타리를 넘고 들어와서 다 캐간다는 소릴 들었습니다.
몇년동안 심어놓은걸 하루만에 다 망쳐놓고 가는 도둑이 있어서 그걸 현장에서 잡았는데도 거의 미미한 처벌만 받았다고 하더군요.
그래서 이것도 위험해서 안되겠다 뭐 그렇게 생각하고 지금은 그냥 시골에 땅이나 사서 거기에 집짓고 살아야겠다는 생각만 하고있습니다.
땅으로 돈을 벌겠다는 욕심은 아예 내려놨다고 봐야겠네요.
지금은 강원도나 제주도쪽으로 생각하는 중인데 땅도 잘 알아야 뒷통수를 안맞지 아무것도 모르면 버려진 땅을 비싼 가격에 사게된다고 해서 이것저것 알아보고 있습니다.
아파트 매매랑은 다르게 땅은 내놓는다고 바로바로 나가는 게 아니고 판매자가 팔 생각이 있어야 파는거고 가격이라는게 딱히 정해진게 없다보니 모르면 비싸게 살 수밖에 없다고 하는데요.
오늘은 시골에서 땅을 살때 주의해야 하는 몇가지 문제에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다.
1. 필지의 종류를 잘 알자
필지에는 대지와 창고지, 잡종지, 전, 답, 목장지, 과수원, 임야 등등의 종류가 있습니다.
집을 지을 수 있는 필지가 있고 농축산업에 사용해야 하는 필지가 나눠져있기 때문에 목적에 맞게 구입을 해야합니다.
목장이었던 땅이라면 당연히 가축에게서 나오는 폐기물이 땅에 매립되어있을 가능성이 높으므로 이런 점을 주의해야하죠.
그래서 토질을 만져보고 냄새가 나는지도 확인하는 것이 중요합니다.
땅의 가격은 당연히 집을 지을 수 있는 대지가 가장 비싸고 그 다음으로 전 – 답 – 임야 순서로 싸집니다.
전, 답은 아무나 매입할 수 있는게 아니며 농축산업 종사자여야 살 수 있습니다.
종사자임을 증명하는 농지취득자격증명이 필요하기 때문에 이 점도 참고하셔야 합니다.
2. 용도지역의 구분
용도지역에는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눠집니다.
자연환경보전지역은 이름만 들어도 규제가 가득할 것 같은 분위기를 풍깁니다.
농림지역도 농가주택으로 건축은 가능하지만 농업인이어야하고 규제가 많기 때문에 개발에서 자유롭지 못합니다.
그래서 자연환경보전지역과 농림지역은 투자가치가 없고 보통은 추천드리지 않는 땅입니다.
관리지역은 대부분의 시골땅에 해당하는데 여기에도 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나눠집니다.
그 중에서는 계획관리지역이 규제가 가장 적고 건축하기에도 적합한 땅이라 보시면 됩니다.
생산관리지역은 어느정도의 규제가 있고 법률에 정해져있는 건축물만 지을 수 있는 땅입니다.
보전관리지역은 자연보호도 필요하고 법률에 정해져있는 건축물만 지을 수 있는 땅이라서 셋 중에서는 가장 규제가 심하다고 보면 됩니다.
이름에서부터 자연을 보전한다 뭐 이런 단어가 들어가있으면 일단 규제가 심하겠구나 알아두시면 되구요.
시골에 땅을 구할때는 가장 편한 계획관리지역으로만 구하는게 가장 좋다고 알아두시면 되겠습니다.
계획관리지역의 건폐율은 40%, 용적율은 100%이고 생산관리지역과 보전관리지역의 건폐율은 20%, 용적율은 80%입니다.
토지면적에 건폐율만큼의 1층 건물면적을 만들 수 있고 용적율은 층수를 그만큼 올릴 수 있는 부분이니 집을 짓기 전에 알아두셔야 할 개념입니다.
땅에 대해서 잘 모르는 분들은 보전관리지역은 구매하지 않는게 좋습니다.
3. 맹지는 무엇인지 알아보자
예전에 맹지는 피하라는 말을 들어본 기억이 있습니다.
땅은 잘 모르지만 제주도에 돌담이 있는 시골집은 무조건 돈이 된다는 시절에 여기저기 쫓아다니면서 자주 듣던 말이었습니다.
그때는 다 쓰러져가는 집도 무조건 다 입찰을 하던 시기였는데 맹지는 도로에 접해있지 않은 땅을 말합니다.
도로에서 내땅에 들어오기 위해서는 먼저 남의땅을 지나야한다는 거죠.
요즘에는 주택예정지와 도로를 연결하는게 기본이지만 예전에는 그런게 없었습니다.
따라서 맹지를 사게되면 도로까지 연결되어있는 토지 주인에게 사용승락서를 받아야 할 수도 있습니다.
그 땅을 뺀 나머지만 일단 아주 싸게 넘겨놓고 나중에 해당 토지를 비싼값에 파는 꾼들도 있습니다.
이거 내 땅을 쓰지 말라고 해버리면 매입한 맹지는 아예 쓸모가 없어지기 때문에 그런걸 이용하는 겁니다.
맹지는 등기부등본을 떼도 나와있는 명칭이 아닙니다.
현장에 가서 봤는데 길이 붙어있어서 별 문제가 없겠거니 할 수도 있구요.
그렇기 때문에 지적도를 봐야하는데 지적도 상에는 땅의 구분이 잘 나와있기 때문에 여러가지를 다 검토해보고 매입을 해야합니다.
4. 축사는 무조건 피하자
저는 옆집과 여러가지 이유로 장사하면서 싸웠던 일이 많아서 일단은 주변에 집이 있는지를 먼저 봅니다.
아무래도 단순히 집만 지어서 살 생각을 하는게 아니라 아예 카페처럼 뭔가 장사를 할 수 있는 땅도 같이 보고있기 때문에 주차자리와 이웃간의 거리를 먼저 보게됩니다.
시끄럽다고 혹시나 찾아오진 않을지 이웃간의 거리를 생각하는거죠.
그리고 쓰레기를 버릴 수 있는 클린하우스는 얼마나 떨어져있나도 살펴봅니다.
예전에 살던 동네는 쓰레기처리장이 너무 멀어서 한번 쓰레기를 버리러가면 양이 많을땐 차를 타고 갔던 적도 있습니다.
도로 옆에 인도가 없으면 차가 쌩쌩 다니는 거리를 걸어가야하니 사람이 다니는 길도 중요합니다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 인근에 어떤 건물이 있느냐입니다.
고압전류가 흐르는 곳은 사람에게 어떤 해를 끼칠지 모르니 당연히 기피하는 장소이구요.
축사는 무조건 피하라고 하는데 눈으로 확인하기에 아주 먼 곳에 있다고 하더라도 충분히 영향을 끼칠 수 있습니다.
축사는 직선거리 5km에 있으면 피하라고 얘기합니다.
냄새도 많이나고 벌레도 많이 꼬인다고 하니 주의해야 합니다.
그리고 묘지가 있어도 안되는데 단순히 미신때문에 그런것은 아닙니다.
묘지가 내 토지내에 있더라도 함부로 이장할 수 없기 때문이며 이런저런 이유로 나중에 거래를 할때도 문제가 될 수 있습니다.
만약에 계약조건에 이장을 해주는 조항이 있다면 그나마 괜찮습니다.
5. 상수도와 전기 관련
땅에 대해서 잘 모를때는 집터에는 무조건 상수도가 있고 전기가 들어오는 줄 알았습니다.
시골에는 지하수를 쓰는 동네가 많다는 것을 몰랐던 겁니다.
관정이라고 해서 땅에 구멍을 뚫고 거기에 모터를 달아서 물을 퍼올려서 쓰는건데 예전 할머니네집에 갔을때 설거지를 하면 밖에서 모터돌아가는 소리가 들렸던 기억이 납니다.
그런 관정은 팔때 돈이 드는데 보통 1천만원정도가 들어간다고 들었습니다.
1~2천만원정도 얘기를 하는데 그것도 직접 관리를 해야하는 부분입니다.
마을에서 상수도를 놓고 쓰는 경우도 있는데 이는 마을에서 관리를 하니 내가 그 동네에 들어가서 살면 처음에 돈을 주고 들어가야합니다.
관정을 파는거나 상수도를 끌어오는거나 어쨌든 돈이 들어가는 부분입니다.
그래서 물이 나오는 곳인지 전기는 들어오는지 잘 확인해야합니다.
동네에 전봇대가 있으면 전기를 끌어올 수 있지만 없다면 공사비를 직접 부담해야합니다.
그러므로 물과 전기는 처음부터 들어와있는지를 확인하시고 매입을 결정해야합니다.
이 외에도 수많은 주의사항들이 있는데 다음 시간에 또 다른 점에 대해서 포스팅을 해보도록 하겠습니다.