시중은행 4곳에서 부동산 LTV 담합을 한 이유를 정리해봅니다.
공정거래위원회는 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행이 부동산 담보대출의 핵심 조건인 담보인정비율(LTV) 정보를 주고받으면서 경쟁을 제한했다고 보고 시정명령과 과징금 총 2,720억원을 부과했다고 밝혔습니다.
이번 사안은 금리를 직접 맞춘 담합이 아니라 대출 한도를 좌우하는 LTV를 비슷하게 운영하도록 유도했다는 점에서 주목을 받고 있습니다.
담보인정비율(LTV)가 중요한 이유
LTV는 담보가치 대비 얼마까지 빌려줄지 정하는 비율로 높으면 대출 한도가 커지고 낮으면 한도가 줄어듭니다.
은행 입장에서는 금리뿐 아니라 “한도를 얼마나 열어주느냐”가 고객 유치 경쟁의 중요한 무기인데, LTV를 낮추면 위험을 줄이는 대신 고객을 놓칠 수 있고 높이면 고객은 늘어도 부실 위험이 커질 수 있습니다.
결국 LTV는 ‘수익과 위험’을 동시에 좌우하므로, 서로의 LTV 수준을 수시로 확인하고 맞추려는 유인이 생기기 쉽습니다.
은행이 LTV를 담합하는 이유
공정위 설명에 따르면 은행들은 다른 은행보다 LTV가 높으면 회수 리스크를 이유로 낮추고 반대로 낮으면 고객 이탈을 우려해 높이는 방식으로 비슷한 수준을 맞추는 데 정보를 활용했다고 합니다.
즉, 경쟁에서 뒤처지지 않으면서도 ‘과도한 위험’을 혼자 감당하지 않으려는 심리가 작동했다고 볼 수 있습니다.
특히 부동산 가격 변동이 큰 시기에는 LTV가 높을수록 부실 위험이 커질 수 있어 업계가 서로 눈치를 보며 기준을 맞추려는 유인이 더 커질 수 있습니다.
은행이 LTV를 너무 보수적으로 잡으면 “다른 은행은 더 빌려준다”는 말이 나오면서 고객이 이동할 수 있고 반대로 너무 공격적으로 가면 한도는 잘 나오지만 나중에 부실이 커질 수 있어 내부적으로 부담이 됩니다.
이런 상황에서 서로의 수치를 계속 공유하면 위험한 ‘치킨게임’으로 번지는 것을 막는다는 명분이 생길 수 있지만 결과적으로는 시장에서 정상적인 경쟁이 줄어드는 문제도 발생할 수 있습니다.
공정위 조사 내용
공정위 조사 내용으로는 2022년 3월부터 2024년 3월까지 LTV 정보를 최소 736건에서 최대 7,500건까지 교환했다고 합니다.
또 단순한 업계 동향 공유가 아니라 인쇄물을 전달해 엑셀에 입력한 뒤 파기하는 등 흔적을 지우려 했다는 정황도 함께 언급됩니다.
이는 은행끼리 서로의 기준을 맞추기 위한 실무 운영에 가까운 방식이기 때문에 공정위가 제재를 내린 것으로 판단하고 있습니다.
보도 내용에서는 부동산 담보대출 시장에서 4대 은행 점유율이 약 60% 수준으로 언급되고 있고 이 정도 규모의 은행들이 LTV를 비슷하게 운영하면 소비자 입장에서는 은행별 비교·선택 폭이 줄어들 수 밖에 없습니다.
공정위는 2023년 기준으로 4대 은행의 LTV가 정보교환에 참여하지 않은 은행보다 평균 7.5%포인트 낮았고 비주택 부동산은 격차가 8.8%포인트로 더 컸다고 설명하며 이번 사안의 심각성에 대해 설명했습니다.
공정위는 LTV가 유사하게 유지되면 차주가 필요한 자금을 확보하기 위해 추가 담보를 준비하거나 금리가 더 높은 신용대출을 이용해야 하는 등 불리한 조건으로 밀릴 수 있다고 전하며 겉으로는 은행 간 경쟁이 있는 것처럼 보여도 실질적으로는 선택지가 다양하지 않았음을 언급했습니다.
이번 사건으로 인해 앞으로는 부동산 LTV 담합이 당분간은 멈추게 될 것으로 보이는데 과연 이번 제재가 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 수 있을지 계속 지켜봐야겠습니다.